메디컬 부동산
자주 묻는 법률 질문

임대인 입장에서 동일과 입점제한은 임차인 유치에 유리한 조건입니다. 메디컬빌딩 임대 사례에서 입점제한 조항 보유 매물은 평균 +12% 프리미엄과 갱신율 +18%를 보입니다. 본부 표준 조항을 임대인에게 제시하면 약 70% 이상 합의됩니다.

메디컬 인테리어는 일반 상가보다 원상복구 비용이 크므로, '주요 시설(상하수도·전기 분기·X-ray실 차폐 등)은 임대인 귀속'으로 명시하는 게 표준입니다. 본부 표준 임대차계약서에는 원상복구 면제 항목 6가지가 포함되어 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인은 임대인에게 신규 임차인을 주선할 권리가 있으며, 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 청구가 가능합니다. 단, 메디컬은 진료과·면허 등 추가 변수가 있어 본부가 사전에 임대인 동의를 받아두는 절차를 권장합니다.

환자 진료기록은 개인정보보호법 + 의료법 21조에 따라 본인 동의 없이 양수자에게 직접 이전할 수 없습니다. 표준 절차는 (1) 양수도 사실 환자 공지 (2) 환자가 명시적 동의한 경우만 인계 (3) 미동의 환자 기록은 양도자가 의료법상 기간 보관입니다.

근린생활시설(1·2종) → 의료시설로 용도변경은 가능하나 (1) 주차장법 적용 (의원 단위면적당 주차대수 추가) (2) 소방시설 추가 (스프링클러·피난계단) (3) 장애인 편의시설 적용을 동시 검토해야 합니다. 자치단체별 조례 차이가 커 본부가 1차 검토 후 가능성을 판단합니다.

의료법 시설기준상 의원은 지하 1층까지 가능하나 자연 채광·환기·피난동선·장애인 접근성을 충족해야 합니다. 현실적으로는 검진센터·물리치료실·검사실 용도가 적합하며, 진료실은 지상 권장입니다.

약사법 제20조 5항: 약국은 의료기관 시설 안 또는 구내에 개설할 수 없습니다. 동일 건물이라도 (1) 출입구 분리 (2) 임차 계약 분리 (3) 의약품 보관시설 분리가 명확해야 합니다. 본부는 약국 자리 매물마다 분리거리·출입구 도면을 사전 검토합니다.

임대인 채무가 보증금을 초과할 경우 임차인 보증금이 위험할 수 있습니다. 본부는 (1) 등기부등본 정밀 분석 (2) 보증금 우선변제 가능 범위 산정 (3) 전세권 설정 등기 또는 보증보험 권유 — 3단 안전장치를 표준으로 권장합니다.

의료법 56조 + 의료광고심의위원회 지침에 따라 사전 심의 대상이 광범위합니다. 위반 시 과태료 300만원 또는 자격정지. 본부는 의료광고심의위원회 표준 양식을 제공하며, 법무법인 윤강이 광고 카피를 사전 검토합니다.

권리금은 양도자에게 기타소득 또는 사업소득 (성격에 따라). 양수자는 (1) 유형: 시설권리금 = 감가상각 자산 (2) 무형: 영업권리금 = 5년 이상 균등 상각 — 분리 명세서가 절세에 결정적입니다. 본부 파트너 세무사가 양수도 직전 세무 시뮬을 제공합니다.